Об условиях договора участия в долевом строительстве

Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора участия в строительстве многоквартирного дома.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора.

Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.

Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры: адрес, номер на плане дома; этаж, площадь квартиры, лоджий, веранд, террас, балконов; наличие коммуникаций, оборудования.

В тексте должны быть указаны: права, обязанности и ответственность сторон; способы изменения условий договора; основания для его досрочного прекращения.

К каждому экземпляру договора должна быть приложена экспликация квартиры на плане дома.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом N 214 от 30.12.2004.

Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Внимательно изучите условия договора на участие в долевом строительстве на предмет ущемления Ваших прав как участника долевого строительства.

Договор должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора долевого участия относятся (п. 4 ст. 4):

ü    Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже и др.), согласно проектной документации Застройщика;

ü    Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства — это срок, до которого застройщик обязан передать объект долевого строительства. При этом указание в договоре приблизительных или ориентировочных сроков передачи является не соответствующим действующим нормам гражданского законодательства.

ü    Цена договора— это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика). При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена и с обязательной государственной регистрацией достигнутых соглашений.

Все перечисленные сроки в договоре участия в долевом строительстве должны определяться календарной датой или истечением периода времени, либо указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

ü    Гарантийный срок для объекта долевого строительства, который должен составлять не менее чем пять лет. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

ü    Также указывается одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 N 214 от 30.12.2004

ВАЖНО!  Если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия будут  недействительными.

            Согласно ст. 17 «Закона о защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены  по выбору  истца в суд по месту:

- нахождения ответчика;

- жительства или пребывания истца;

- заключения или исполнения договора.

Информация подготовлена Консультационным центром 
ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае»