Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
Правительством
РФ принято Постановление №442 от
23.03.2022 «Об установлении
особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого
строительства», устанавливающее
особенности передачи объекта долевого строительства (ОДС) участнику долевого
строительства, которые будут действовать с 25 марта по 31 декабря 2022 года.
Устанавливается возможность
изменения срока передачи ОДС в отдельности от других ОДС, входящих в состав
того же многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости. Такое
возможно только после получения в установленном порядке разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию и при условии, что между застройщиком и участником
долевого строительства достигнуто соглашение изменить данный срок. Изменение
сроков передачи объекта при соблюдении указанных условий не требует внесения
изменений в проектную документацию.
В случае если в договоре долевого
участия в строительстве (ДДУ) указан адрес электронной почты дольщика,
застройщик вправе направить на данный адрес:
• сообщение о
завершении строительства (создания) МКД в соответствии с ДДУ и о готовности ОДС
к передаче;
• предложение о внесении изменений в ДДУ в части сведений о сроке передачи
застройщиком ОДС и его принятия участником долевого строительства.
Указанные сообщения застройщик
вправе направить в форме электронного документа, подписанного усиленной
квалифицированной электронной подписью. При этом не уточняется, что будет
являться подтверждением, того что застройщик отправил данное сообщение.
Передача ОДС застройщиком и принятие
его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или
иному документу о передаче ОДС, подписываемому участником долевого
строительства и застройщиком.
При обнаружении существенных
нарушений требований к качеству ОДС участник долевого строительства и
застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра с участием
лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией
(специалист).
Акт осмотра составляется на
основании технического обследования ОДС, при котором применяются методы визуального
и инструментального обследования. Осмотр осуществляется в следующем порядке:
• специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с
участником долевого строительства;
• дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником
долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня
возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого
строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
• участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие
и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения ОДС в
согласованное время для участия в проведении осмотра;
• не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник
долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в
произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и
отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию
специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к
качеству ОДС;
Застройщик возмещает участнику
долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если
специалист согласно акту осмотра, подтвердил наличие нарушений установленных
требований к качеству ОДС.
В случае если в акте осмотра с участием специалиста зафиксированы
существенные нарушения требований к качеству ОДС, участник долевого
строительства вправе:
• отказаться
от подписания передаточного акта или иного
документа о передаче и предъявить требование о безвозмездном
устранении выявленных недостатков. В этом случае застройщик обязан
безвозмездно устранить недостатки в срок не более 60 календарных дней со дня
составления акта осмотра.
Такой же срок дается застройщику на
безвозмездное устранение выявленных недостатков при выявлении отступлений от
условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению
качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают
его непригодным для предусмотренного договором использования.
Если застройщик отказывается удовлетворить требование о безвозмездном
устранении выявленных недостатков или устраняет их с нарушением указанного выше
срока, участник
долевого строительства вправе:
ü предъявить иск
в суд;
ü либо обратиться к застройщику с требованием о
соразмерном уменьшении цены ДДУ или возмещении расходов участника долевого
строительства на устранение недостатков. Данное требование подлежит
удовлетворению застройщиком в течение 10
рабочих дней со дня их предъявления. В случае отказа застройщика в
удовлетворении заявленного требования во внесудебном порядке полностью или
частично либо в случае их неудовлетворения в срок участник долевого
строительства имеет право предъявить иск в суд.
• отказаться
от подписания передаточного акта или иного документа о передаче и предъявить
требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с ч. 2 ст.
9 214-ФЗ;
В случае если дольщик будет
препятствовать застройщику (его работникам, подрядчикам) доступу на ОДС для
устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра, дольщик
лишается права обращаться в судебном порядке с требованием:
• о безвозмездном устранении выявленных недостатков;
• о соразмерном уменьшении цены ДДУ;
• о возмещении своих расходов на устранение недостатков.
В случае уклонения участника
долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного
документа о передаче ОДС застройщик вправе по истечении одного месяца со дня,
предусмотренного договором для передачи ОДС участнику долевого строительства,
составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого
строительства.
Кроме того,
Постановление №442 устанавливает требования, которым должен соответствовать
специалист, участвующий в проведении осмотра. В частности, такой специалист должен соответствовать одновременно
следующим требованиям:
• он должен иметь квалификацию специалиста по организации
архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства;
• его квалификация должна быть подтверждена сведениями о внесении в
национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и
архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр
специалистов в области строительства;
• он должен состоять в трудовых отношениях с индивидуальным предпринимателем
или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации,
основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации.
Остальные правоотношения, связанные
с передачей объекта долевого строительства дольщику, регулируются
исключительно 214-ФЗ.
Подготовлено
Консультационным центром
ФБУЗ «Центр гигиены и
эпидемиологии
в Красноярском крае»